務實地說我愛妳:環境信託物業入手評估


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務實地說我愛妳:環境信託物業入手評估

建立於 2016/08/17
作者:許惠婷(台灣環境資訊協會專案執行、國際國民信託組織執行委員)

※ 編按:許下承諾很簡單,要實踐承諾很難。當國民信託組織決定要接受一項物業信託,等於宣告要照顧一座古堡、一線海岸、一片森林,直到永遠。這樣的承諾當然要千萬慎重,才能兌現。

英國國民信託組織(The Nation Trust)運用多種不同的方式取得信託物業,包括接受捐贈、購買、簽訂地役權等;民間各界也經常期待國民信託能夠出手,拯救面臨開發破壞的綠地、海岸,一棟即將被拆除的歷史建築。

理想中,國民信託能夠「拯救」及保存所有受到大家關心的自然及文化襲產。但是,管理及經營信託物業需要投入的大量人力、物力、財力,以及面臨其他各種挑戰,使得實際上國民信託不可能搶救所有面臨威脅的環境。英國、蘇格蘭、澳洲國民信託等組織龐大且歷史悠久的團體,都訂有明確的「物業入手準則」,遵循這些規章,評估是否入手某個信託物業。

英國國民信託於2002年,發起大眾募款,並取得樂透基金;在其原地主過世後,買下Tyntesfield這棟優美且富有歷史的建築,確保其能夠得到保存並對大眾開放。

沒有麵包 愛情無法長久

英國國民信託組織依照以下幾點,考慮入手信託物業;入手花費越高的物業必須經由越高的層級同意,例如超過300萬英鎊的物業需要得到理事會同意,不到300萬的物業則由一個物業入手專案小組決定,其成員包含營運、財務、保育、行銷、法務等部門主任。

  1. 具有國家級的優美景觀,自然生態或歷史重要意義;或是具有區域性的重要意義,且有很高的特殊性,這樣可能被視為具有國家級的重要意義。
  2. 由英國國民信託組織接手持有該物業是對國家有益的,受益的包括我們自身以及後代子孫。這些益處可以是實質、視覺上或智性上的;或是有利於環境保護。在特訂區域中,例如高度開發地區,保存一個物業帶給全國的利益可能比該物業固有的價值更大。
  3. 一般來說,考慮入手的物業主要是面臨破壞威脅的,如果沒有受到保護,該處便可能遭到拆除、改建、開發,因而減損當地特色或破壞環境。其中,英國國民信託組織有一個專門保護海岸的海神計劃,優美的海岸和河口即便沒有受到危脅,也有可能被列為入手的標的。
  4. 除非英國國民信託組織是最合適的持有者,否則不會入手該物業。因為最合適的持有者需具有符合保存,管理該物業還有滿足它所在的社區的需求,所需的專業技術、知識與經驗。
  5. 如果一個開發案會損及鄰近的英國國民信託組織既有物業或具有國家級重要意義的環境,該組織也可能為了保護這些鄰近環境而決定入手新的物業,以阻止這項開發。
  6. 這些物業必須能夠達到經濟上的自給自足,而且也被期待能夠維持這樣的狀態。在評估物業入手的過程中,必須考慮對既有物業,以及進行中的計畫的管理和財務狀況帶來的影響。
許多海豹棲息的Blakeney海岸,是英國國民信託於1912年入手的海岸。

實踐承諾的評估表

除了上述的方向,蘇格蘭國民信託組織列出更多的考量重點,除了為了組織運作(例如建置辦公空間)以及工作上所需的消耗品,所有為了保育目標的物業入手都需符合以下蘇格蘭國民信託的物業入手政策:

  1. 評估時必須清楚展現取得這項物業,將如何能夠增加對國家的利益,或避免利益受損,利益包括保育和大眾通行權、親近物業及享受的機會。
  2. 蘇格蘭國民信託組織會考量透過物業入手來達到增進利益的要素包括:歷史意義、國家利益、自然景觀、野生動植物的生存、以及建築、藝術、考古上的重要意義。
  3. 該組織會為了修復改善而入手已經受損的物業,但必須是在實務上能夠達到穩定、保存的前提下。
  4. 在對任何一個需要保存或保育的目標做出任何承諾之前,必須確保有足夠資源來取得該物業以及進行後續管理維護,因此須詳細分析財務和人力上的成本,並且具體呈現出預算來源。
  5. 評估的流程如下表:

階段

工作項目

一、出現可能的入手目標/保育標的的物業

盡可能地從多樣的來源蒐集資料,並統整進資料庫;將訊息傳達給主席、執行長等人。所有明顯不適合蘇格蘭國民信託組織入手的物業都會在此階段被排除。

二、決定展開評估流程

如果決定考慮入手該物業,就展開評估流程。需要知會法務人員,副執行長會指派保育部門主任,或區域小組主任加入評估工作團隊,並訂出評估時程。

三、對物業重要性的初步評估

評估該物業在保育上或對國家的重要性,草擬出重要性分析報告。分析入手該物業的法律層面。徵詢各領域或該地區專家的意見。同時,要注意該物業面臨的破壞威脅等其他可能對評估流程帶來時間壓力的因素。完成這個階段後,可能會決定不入手某個物業,停止評估流程。

四、較全面的初步評估

進行對該物業更全面的評估,包括:財務狀態、政治情勢、優先順序、在地合作夥伴或其他關係人可能帶來的影響或介入、了解是否有其他人也可能入手該物業。開始接洽可能支持該計畫的捐贈者;如果是原地主要捐贈委託的情況,確保委託人明白國民信託在進行的評估流程等工作。這個階段完成後,提交分析報告給營運委員會。

五、決定是否繼續/中止評估流程

管理委員會依照對該物業的分析報告,決定是否考慮入手,而繼續或中止評估流程;並將決定告知「物業入手及脫手委員會」,他們有審核管理委員會決定的權利。如果管理委員會與「物業入手及脫手委員會」無法達成共識,最終決議將由理事會或執行委員會做出,但是需要注意物業面臨的威脅帶來的時間壓力。

六、全面的物業入手評估

依照物業入手政策進行全面的評估,並且規劃未來的經營管理可能方式。正式開始尋求資金來源或財務補助機會。開始展開協商,並確認委託人/捐贈者/地主的要求與期待。

七、提交管理營運的可能選項

草擬物業入手報告,包括評估入手後的營運方式以及所需資源,交由管理委員會進行評估。統整財務來源分析/行銷推廣計畫。

八、整理出完整的物業入手計畫

對物業的價錢/條件/權利等進行協商。

九、最終提案

管理委員會提交報告,執行委員會對理事會提出物業入手建議。

十、出價/接受委託

澳洲國民信託組織則明確列出不同項目在評估過程中佔的比例,例如襲產的重要性、經濟上的永續性(包括資本、維護營運之所需、其他資金來源)整體考量、社會價值(參訪、社區支持、公眾需求/期待)三大項各佔20%;保育狀況(例如地景等的保存狀態)佔15%,剩下的25%則考量該物業在教育、導覽解說、學習上的價值(現有的以及未來潛力)。

以上介紹三個信託組織依照過往經驗及專業,訂出符合所在地情況的政策,並且確實照此執行,因而得以維持其保育工作的一致性及永續性。以國民信託的方式保護重要的自然與文化襲產,龐大又繁重的工作必須要有審慎及妥善的規劃,才能確保組織運作及保育工作能達到最佳的效益,且永續、穩定地持續經營,精確地實踐國民信託的宗旨。

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作者

許惠婷

相信動物解放、環境平權,還有人的能動性。盡力實踐著零廢棄物蔬食生活,同時用筆和口希望更多人一起邁向更好的世界。

 

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